La subida de tipos abarata las casas pero reduce su atractivo inversor

El precio medio de la vivienda en España ha seguido su tendencia al alza en 2022 hasta cerrar el año con un incremento del 3,3% situándose en los 1.507 euros por metro cuadrado de media en España. Pero esta tendencia tiene los días contados, ya que la subida de tipos de interés por parte del Banco Central Europeo (BCE) y sus consecuencias en el euríbor ralentizarán las compras durante el recién estrenado año 2023, según los expertos.

Tampoco ayudará la situación de incertidumbre económica, lo que creará un cóctel perfecto para la bajada de precios de la vivienda por primera vez desde la pandemia, aunque no será una caída importante por la falta de oferta en las ciudades más habitadas.

Hay que tener en cuenta que existen dos Españas en el mercado de la compraventa de viviendas. Por un lado, ciudades donde los precios se mantienen o incluso bajan año tras año porque muchos de sus habitantes se van a vivir fuera por trabajo o estudios, como es el caso de Extremadura (los precios cayeron un 1,4% en 2023) o Castilla-La Mancha, donde no se superan los 1.000 euros por metro cuadrado. Frente a otras que reciben residentes cada año, lo que tensiona el mercado por la falta de oferta, como Baleares, que por quinto año marca el pico con 2.611 euros/m2, seguida de Madrid (2.412 euros) y País Vasco (2.309 euros).

En España se construyen al año aproximadamente 80.000 viviendas, cuando hay una demanda tres veces superior. En los años de la burbuja inmobiliaria llegaron a construirse 700.000. Luis Corral, CEO del Foro Consultores Inmobiliarios, explica que la oferta es muy baja, tanto de obra nueva como de segunda mano. A su juicio, los costes de construcción de vivienda nueva han subido y a las promotoras no les salen las cuentas, lo que unido a que se tarda «hasta 15 años» en convertir terrenos rurales en urbanizables por las trabas administrativas dificulta mucho la situación.

Obligados a vivir de alquiler

Por ello, las viviendas de segunda mano han recibido una «presión de demanda enorme» y se han ido agotando. Corral asegura que la subida de tipos ralentizará las compras, «pero eso no significa que vayan a bajar los precios porque hay muy poco donde buscar». Esta situación obliga a muchos jóvenes y familias de clase trabajadora a vivir de alquiler «de forma forzosa».

«Hay muchos que querrían comprarse una vivienda pero el mercado se lo impide, así que optan por alquiler y eso va presionando los precios al alza», explica. Las previsiones de Fotocasa para este año es que los precios del alquiler suban un 5% en España y advierte de que el «intervencionismo» en este mercado empujará al alza los precios, en contra de lo que se pretende conseguir. En 2022 se dispararon un 8,4%, según datos de Idealista, que sitúa el precio del metro cuadrado de alquiler en 11,4 euros.

El profesor de Economía de la Universidad de Barcelona, Gonzalo Bernardos, asegura que la oferta de pisos de alquiler es muy escasa porque la limitación de precios «se la ha cargado». Detalla que muchos propietarios se están pasando al alquiler por temporada de habitaciones para estudiantes, con lo que sacan más rentabilidad. A su juicio, el límite del 2% es una «magnífica noticia» para el inquilino actual a corto plazo, pero «horrorosa» para el que tenga que cambiarse de casa. «El control de precios se ha instaurado en muchas ciudades europeas y ha fracaso siempre», sentencia Bernardos.

En su opinión, la fórmula para bajar los precios de los alquileres es una combinación de beneficios fiscales para los propietarios (que las administraciones públicas paguen los impuestos de patrimonio, IBI, comunidad de propietarios, etc. siempre que el propietario mantenga la vivienda a un módico precio) y dar incentivos a los grandes propietarios para que el alquiler social les rinda como mínimo un 5%. «Saldrían muchísimas viviendas vacías al mercado del alquiler y en cuanto sube la oferta, baja el precio», explica el experto.

Lo que pierde la vivienda

Esta situación hace que la vivienda haya perdido atractivo como alternativa de inversión. Bernardos asegura que «no es el momento» y recomienda ir monitorizando el mercado por si empieza a aparecer «algún chollo» cuando algún propietario necesite vender rápidamente, aunque prevé que eso no ocurrirá antes de seis meses. «Una subida de precios de esta magnitud hace bajar precios sin duda, pero habrá que esperar para que vuelva a ser rentable invertir en vivienda», explica.

Durante el año 2022 el mercado residencial español ha sorteado el miedo a los retos que se avecinan con récord en operaciones de compraventa. Sin embargo, el panorama empieza a cambiar y la vivienda como inversión pierde, a juicio de los expertos, su atractivo. «Estamos entrando en fase de ajuste y tenemos una estimación de caída de precios del 2% para el año que viene», indican los analistas de Bankinter. A esto se suma que la vivienda suele utilizarse como un activo para compensar otros riesgos asumidos en cartera como la inversión en Bolsa, por ejemplo. Pero, con la renta fija de nuevo en el radar de los gestores, los inversores exigirán ahora mayores rentabilidades a esta clase de activo para apostar por él.

Una forma de inversión en vivienda que se ha popularizado en los últimos años es reformar inmuebles de segunda mano y venderlos muy por encima de su precio original. Un estudio de Casavo revela que la reforma de un inmueble en Madrid puede incrementar su precio hasta un 30%. Eso sí, Mariano Sanz, secretario general de la patronal de la construcción (CNC), explica que la reforma y rehabilitación de viviendas es una actividad en la que bajarán poco los precios este año porque los materiales siguen marcando máximos. Además, Sanz recuerda que este subsector es «central» dentro del Plan de Recuperación, con 3.420 millones de los fondos europeos destinados a la rehabilitación residencial, pero este presupuesto «no termina de llegar a la economía real porque no se están transfiriendo desde las comunidades a las empresas». Todo ello afectará a los precios, al número de proyectos y a los ritmos de creación de empleo en el sector, advierte.

prohibido comprar

El 1 de enero se puso en marcha en Canadá la prohibición de comprar bienes inmuebles a los extranjeros en el país. Con ello el Gobierno de Justin Trudeau busca frenar la escalada de precios que se está produciendo, con un encarecimiento medio del 44%en los últimos dos años. Vancouver y Toronto han sido las ciudades más afectadas.

La disposición, que tendrá una vigencia de dos años, no afectará a los residentes permanentes en el país ni a los estudiantes extranjeros, titulares de permiso laboral y solicitantes de asilo.

La prohibición se realizará por la vía de las multas, que ascenderán hasta los 7.000 euros tanto para los extranjeros que compren una vivienda como a los que ayuden a efectuar la transacción. Además, según la norma, el tribunal superior de justicia de la provincia donde se encuentre la propiedad «puede dictar una orden y obligar la venta del inmueble en la forma y condiciones que se establezcan».

La iniciativa, aprobada en el Parlamento canadiense el pasado mes de junio, se asemeja a la dictada en Nueva Zelanda que lleva en vigor desde agosto de 2018 con el mismo objetivo. «La vivienda no debe ser solo una propiedad. Está pensada para vivir en ella: un lugar donde las familias puedan echar raíces, crear recuerdos y construir una vida en común. Con esta ley, garantizamos que la vivienda sea propiedad de los canadienses, en beneficio de todas las personas que viven en Canadá», señaló Ahmed Hussen, ministro federal de Vivienda, Diversidad e Inclusión de Canadá.