¿Qué gastos de constitución de hipotecas asumen los bancos?

La sentencia de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo de diciembre del 2015 en la que determinó que corresponde a las entidades financieras asumir los gastos de constitución de hipoteca marcó un antes y un después en la aplicación de estos costes. Pero no ha sido suficiente para establecer una tregua entre entidades y clientes bancarios. Entre otras razones porque un sentencia posterior de la Sala de lo Contencioso Administrativo del mismo Tribunal Supremo dio margen a los bancos para hacerse cargo de todos esos gastos relacionados con tasas  (actos jurídicos documentados) y tasaciones.

El resultado es que son los jueces de primera instancia los que acaban determinado quién tiene que hacerse cargo de determinados costes. Los despachos de abogados se frotan las manos con el número de reclamaciones que les llegan y los bancos han acabado estableciendo un protocolo administrativo de aceptación u rechazo de costes en función de cómo se han resuelto hasta ahora en los juzgados de primera instancia las demandas planteadas.

«La cuestión es que el Tribunal Supremo dictaminó que corresponde a los bancos hacerse cargo del pago de los gastos de constitución. De hecho la hipoteca es una doble garantía que imponen los bancos para asegurarse el pago del crédito, qué menos que se hagan cargo de los gastos de un trámite que particularmente les favorece a ellos», afirma Jesús María Ruiz de Arriaga, del despacho Arrigaga y Asociados, especializado en demandas hipotecarias. Pero, también es cierto que la otra sentencia ha contribuido a generar confusión en el mundo jurídico y el financiero. «Tenemos sentencias en todos los sentidos, a favor de nuestros clientes y en contra, depende de lo que se haya reclamado», agrega Ruiz de Arriaga. «Pero las que están en contra, las hemos recurrido y estamos seguros de que el Supremo nos acabará de dar la razón, ateniéndose a su propia jurisprudencia», agrega. 

Más de 40.000 casos 

El caso es que solo este despacho representa 41.700 casos que reclaman a los bancos que asuman los gastos de constitución. «Y cada día entran más», sostiene. Un comentario que suscribe el Col·lectiu Ronda de Barcelona, otro despacho especializado en reclamaciones relacionadas con las cláusulas abusivas. «Hemos decidido unificar las reclamaciones por entidades, ya que tenemos un gran número de demandas contra cada banco», ha comentado Montse Serrano, abogada de este colectivo.

Ante esta situación, la banca ha optado por asumir en sus hipotecas los gastos que los jueces han decidido hasta ahora que les corresponden. Pero rechazan hacerse cargo de los que la justicia no les atribuye. En este sentido existe cierta unanimidad en el sector respecto a asumir los gastos de gestoría, registro y parte de los gastos de notaría. Aunque no todas las entidades los aceptan y algunas simplemente los comparten con el cliente. En lo que sí hay unanimidad es en rechazar los gatos relacionados con los impuestos (actos jurídicos documentados) y los de tasación. Ningún banco los asume en sus nuevos créditos, pese a que en las disputas judiciales se le ha dado la razón al cliente en algunos casos.

También existe una gran coincidencia en el sector a la hora de no aceptar las reclamaciones relacionadas con hipotecas pasadas. «Si nos llega alguna reclamación del cliente sobre operaciones antiguas, interpretamos que no corresponde la devolución de las cantidades pagadas», afirman fuentes de una entidad financiera. Considera que la nulidad del «pacto de reparto de gastos» no conlleva el reembolso de los gastos que el cliente ha satisfecho a terceros (notario, registrador, gestoría e impuesto. «Algunas entidades financieras se han inclinado por poner una cláusula en las hipotecas en la que se precisa que el cliente está de acuerdo con el pago de esos gastos para evitar que reclame», comenta Montse Serrano para describir la actitud del sector ante esta cuestión. 

Poca claridad jurídica 

Los bancos se amparan en la poca claridad jurídica en este tema y también en la tibia posición del supervisor bancario que cuando resuelve sobre las reclamaciones planteadas por los clientes sobre gastos valora esencialmente si los bancos han atendido debidamente al cliente y si se ha argumentado la respuesta del banco. En la mayor parte de los casos considera que se ha atendido correctamente a los cliente y se ha dado una respuesta motivada y personalizada.

En una hipoteca media (150.000 euros) el conjunto de gastos puede ascender a unos 5.335 euros. Se incluyen 314,6 euros en gastos de gestoría, 443 euros de registro, 978 euros de notaría y 3.600 euros por el impuesto, el más relevante (que oscila entre el 1% y el 2% de la cuantía en función de la comunidad autónoma). Este cálculo deja fuera la tasación, que ninguna entidad está cubriendo. El cliente puede elegir una tasación externa.

Ocho millones de hipotecados

Los abogados que defienden a los afectados por el pago de los gastos de constitución de hipoteca sostienen que a factura para los bancos puede acabar siendo muy superior a la que tienen que pagar por las cláusulas suelo. Nadie acaba de aventurar una cifra, pero sacan sus conclusiones del hecho de que existen ocho millones de hipotecas constituidas. Si el volumen medio de los gastos pagados ascienden a unos 5.000 euros, está claro que la cifran supera de largo los 5.000 millones que tienen que afrontar los bancos por las cláusulas suelo. Otra cosa, no obstante es que todas las personas que han llegado a constituir una hipoteca acabe reclamando a su entidad los gastos sufragados. 

De momento, es verdad que que el número de demandas presentadas en los juzgados es mayor que el de las cláusulas. Además los despachos de abogados consideran relativamente más fácil ganar con una reclamación de gastos que con otras cláusulas abusivas. "En nuestro caso, hemos decidido asumir las costas del juicio, en el caso de que se llegue a perder", afirma Ruiz Arriaga, "lo que da una idea de lo seguros que estamos sobre el resultado", agrega.