La crisis convierte las inmobiliarias cotizadas en la opción al ladrillo
cristina vallejo | madrid
Los últimos datos de precios y compraventas informan de una ralentización inmobiliaria. Y, al margen de que ha habido cuestiones legislativas que han podido meter algo de ruido, como la ley hipotecaria o los cambios en la regulación del alquiler, los actores del mercado, desde los promotores hasta las consultoras, hablan, como mínimo, de «normalización» como sinónimo de «moderación» del sector. Aunque hay quien llega a afirmar que el inversor que se atreva a entrar en el mercado inmobiliario ha de tener en mente que ni los alquileres ni los precios en compraventa van a seguir subiendo o, como mucho, lo harán en línea con la inflación. Pero contemplar la posibilidad de bajadas de precios parece exagerado. Juan Moreno, analista de Bankinter, si bien considera que la vivienda está sobrevalorada un 8,8% en relación a los salarios, las valoraciones aún cuentan con el soporte de los desequilibrios de la oferta y la demanda, la generación de empleo, las favorables condiciones de financiación, el incremento de los alquileres, que vuelve más competitiva la opción de comprar, y la rentabilidad del arrendamiento, aún atractiva para los inversores.
Desde el sector cotizado, los mensajes son parecidos. Colonial y Merlin Properties han celebrado esta semana sus respectivos Días del Inversor. Y el sentimiento que desprenden, según explica Pablo Fernández, de Renta 4, es el esperable: el mercado inmobiliario español se encuentra en la última fase de su ciclo alcista, por lo que las oportunidades de compra ya son más limitadas. Ventajas de las cotizadas En este contexto, Moreno afirma que es más atractivo invertir en inmobiliarias cotizadas que en activos reales, debido a su mayor rentabilidad, a la mayor liquidez de la inversión, a los menores costes de transacción, puesto que hay menores impuestos asociados, y a su más bajo riesgo, dado que normalmente la inversión tiene una cuantía más reducida. Y ello, con la ventaja de que el ladrillo, incluso cotizado, es un elemento diversificador de la cartera. Los analistas señalan que, a la hora de invertir en estas compañías, hay que ser muy selectivo. En primer lugar, conviene diferenciar entre empresas patrimonialistas o socimis, es decir, entre las que invierten en inmuebles para explotarlos por el alquiler, y las promotoras, que son las que construyen las viviendas. Su perfil de riesgo es distinto. En segundo lugar, hay que distinguir entre las compañías que atraviesan un mal momento en Bolsa y aquellas que más han subido y que pueden estar sobrevaloradas o que, por el contrario, pueden tener justificado su precio porque, a diferencia de sus competidoras, van religiosamente cumpliendo con sus planes de negocio. Las opciones conservadoras Los expertos coinciden al señalar que las empresas patrimonialistas son opciones más conservadoras: están más protegidas frente al ciclo ya que cuentan con activos en rentabilidad y otros que aún no están en alquiler, pero que se encuentran en buenas ubicaciones y se van transformando para conseguir rentas atractivas.
Ahí reside la razón por la que algunas de las socimis registran subidas relevantes: Colonial gana más de un 40% y Merlin Properties, alrededor de un 25%. Lucas Maruri, de Gesconsult, afirma que, a la hora de apostar por una socimi, hay que analizar su cartera, es decir, en qué tipo de activos inmobiliarios está especializada. En su firma gozan de mayor popularidad las compañías que tienen su foco en las oficinas en buenas ubicaciones o en el segmento residencial. En cambio, Moreno comenta que el segmento logístico es el que tiene mayor potencial, pero huiría del comercial.
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Hablando en concreto de compañías, Moreno apuesta por Merlin Properties: «Tiene una cartera de activos bien diversificada y equilibrada para obtener rentabilidades atractivas, con un perfil de riesgo moderado». Pablo Fernández también defiende la inversión en esta compañía: pese a su fuerte subida, cotiza con un descuento sobre valor en libros excesivo que achaca a su exposición al inmobiliario comercial, «golpeado» por el crecimiento del comercio electrónico. Los fondos de Gesconsult están expuestos a esta compañía. Y también los de Imantia. Juan Llona, gestor de esta última firma, explica: «Tiene una historia de creación de valor a medio plazo que va a continuar». Más defensiva que Merlin es Colonial, especializada en oficinas ‘prime’ en Madrid, Barcelona y París. Lo malo es que, como comenta Moreno, cotiza ya en línea con la valoración de sus activos, lo que le resta potencial.