La venta de viviendas echa el freno tras la imparable subida de tipos

El frenazo en el mercado inmobiliario ya ha llegado a España como consecuencia del incremento continuo de los tipos de interés y el impacto de la inflación en el ahorro acumulado por las familias en los últimos años desde la pandemia. El ejercicio de 2023 ha comenzado con caídas en la compraventa de viviendas, tal y como vaticinaban todos los expertos, e incluso buscan las autoridades monetarias para templar los precios también en el ladrillo ante la desbocada inflación. En concreto, la compraventa de viviendas registró en febrero un descenso del 6,6% con respecto al mismo mes del año pasado, hasta un total de 50.186 operaciones, en un contexto de tipos de interés más elevados para contener la inflación, según el INE.

Con este retroceso interanual, la compraventa de viviendas retorna a tasas negativas después de que en enero se registraran más de 56.300 operaciones, un 6,6% más que en el mismo mes de 2022. El descenso de la compraventa se ha debido a la caída tanto de las operaciones sobre pisos de segunda mano como las realizadas sobre viviendas nuevas. En concreto, la compraventa de viviendas usadas bajó un 5,5% en el segundo mes del año, hasta sumar 40.479 operaciones, mientras que las transacciones realizadas sobre pisos a estrenar disminuyeron un 11,1%, hasta las 9.707 operaciones.

Ante esta situación, los distintos portales inmobiliarios, como pisos.com, prevén que las compraventas de viviendas sigan en los próximos meses mostrando datos más moderados que en 2022 por el encarecimiento de la financiación y la menor capacidad de ahorro de los hogares.

En un contexto marcado por las medidas en materia de vivienda, y con el protagonismo de las sociales en auge, apenas un 7,8% de las compras realizadas en febrero fueron para inmuebles protegidos. La mayoría, el 92,2%, fueron inmuebles en régimen libre. En total, la compraventa de viviendas libres bajó un 6,5% interanual, mientras que la compraventa de viviendas protegidas retrocedió un 7,9%, hasta sumar 3.931 transacciones.

Esta situación se explica fundamentalmente por la subida de los tipos de interés, que llevan sin parar de crecer desde el pasado verano cuando el BCE autorizó la primera desde 2016.

El espejismo de que los tipos de interés pudieran haber parado su escalada ha llegado a su fin. El euríbor, el índice que actúa como termómetro para comprobar las variaciones en las hipotecas, se ha situado este jueves en el 3,85%, lo que supone la cota más elevada desde mediados de marzo, cuando la crisis bancaria de Credit Suisse y Silicon Valley Bank acechara al sector.

Con este dato, el indicador se aproxima un poco más a la barrera del 4%, la que abandonó con los primeros conatos de problemas financieros en EE UU y Suiza, cuando estaba a punto de superarla por primera vez desde 2008. Después cayó con fuerza y llegó a situarse en el 3,35% en pocos días, ante el temor de los inversores de que aquella situación derivara en un problema de mayor calado. Pero una vez solventados los problemas de ambas entidades, con la intervención de la Reserva Federal (FED) norteamericana y el Banco de Suiza, el euríbor ha retomado las subidas continuas hasta superar este miércoles la cota del 3,8%. Desde el mínimo que marcó en la segunda quincena de marzo se ha incrementado más de un 14%. A falta de diez días para que finalice abril, la media del euríbor ya se sitúa el 3,68%, por encima del 3,64% de marzo.

A efectos prácticos, esto significa que si la media mensual cerrase así, para una hipoteca variable de 180.000 euros a 25 años, con diferencial de euríbor del 1%, la cuota en la revisión anual pasará de 679 a 1.014 euros. Es decir, 335 euros al mes. Y, por ahora, no parece que las subidas de tipos hayan parado. Después de la subida de 0,5 puntos de los tipos en marzo, a pesar de la presión ejercida por las turbulencias financieras, la presidenta del BCE, Christine Lagarde señaló ayer que aún queda trabajo por hacer.