La vivienda: un problema para el que no existe una solución fácil

Nadie lo rebate. En las ciudades, acceder a una vivienda, ya sea en compra o alquiler, es cada vez más difícil, en especial para los jóvenes o los hogares de bajos ingresos. Por ejemplo, entre 2015 y 2020, el precio medio del alquiler subió en Valencia un 52% frente a solo un aumento del 17% en la renta media por hogar; en Málaga, el alquiler se encareció un 45% pero los ingresos medios solo aumentaron un 17%; en Madrid el precio del alquiler se disparó un 41% frente a un 12% de los ingresos, según datos de EsadeEcPol. Y así en la mayoría de las ciudades. La brecha entre precios y sueldos es notable y el Gobierno ha planteado medidas en tres ámbitos: control de precios, ayudas y aumento de la oferta de vivienda. Dentro de estos tres campos están los topes al alquiler en las zonas declaradas tensionadas, los avales del ICO, el proyecto de la ley del Suelo y la promoción público-privada de vivienda social, entre otros.

La solución al problema de la vivienda requiere múltiples acciones y necesita tiempo. Ese tiempo del que no disponen los jóvenes que quieren emanciparse o construir un hogar. De una forma simple, lo que ocurre es que hay más demanda que oferta y eso empuja hacia arriba los precios. Pero algunas medidas pueden tener un efecto contrario al que se pretende.

Los expertos han alertado de que el control de precios ahuyenta la oferta. La ley permite topar los precios de alquiler en las zonas tensionadas (si la comunidad autónoma la declara). Sin embargo, puede provocar una subida de los alquileres de menor precio en las zonas tensionadas, puesto que tenderán a ‘pegarse al techo’. El control de alquileres activado en Cataluña en 2020 provocó una reducción de la oferta de pisos y un descenso medio del precio, sobre todo en los más caros, pero hizo subir los más baratos, según un estudio llevado a cabo por José García Montalvo, Joan Monrás y José María Raya. Según este estudio, los precios de alquiler más bajos subieron casi un 7%, aunque en los más caros bajó un 2,9%.

Hay otros estudios internacionales que concluyen que hay cuatro efectos del control de alquileres. En primer lugar, se reduce la inversión para el mantenimiento de esa vivienda; hay menos incentivo para sacar viviendas en alquiler y disminuye la oferta (a largo plazo, se dejan de construir viviendas nuevas para el alquiler); se produce una deficiente asignación, ya que al haber más demanda que oferta, el arrendador puede elegir y sesgar la elección, fomentando prácticas discriminatorias; por último, los propietarios tratan de que su alquiler no esté en el segmento regulado y se dispara la economía sumergida (los sobornos y el pago en negro son frecuentes en los mercados con limitación de precios).