El contencioso con Fundos complica a Unicaja la venta del Portillo y Villamagna

El contencioso jurídico que la Fundación Obra Social de Castilla y León (Fundos) mantiene con Unicaja Banco por la propiedad de parte de los bienes que fueron patrimonio de las antiguas cajas de ahorro de la Comunidad amenaza con abortar los reiterados intentos de la entidad financiera de deshacerse de algunos de sus principales activos inmobiliarios, dentro de un proceso de desinversión que responde tanto a las necesidades de la banca en general de ajustar sus balances al persistente escenario de bajos tipos de interés y muy ajustados ingresos como a la nueva oleada de fusiones en el sector financiero, en las que el banco que preside Manuel Azuaga (presidente también de Cecabank) está de nuevo inmerso en negociaciones. Unicaja ha impulsado en las últimas semanas la venta del edificio de la calle Marqués de Villamagna de Madrid que fue sede de Caja Duero, un proceso en el que lleva ya más de cuatro años, sólo que en esta ocasión ha dado a conocer al encargado de materializar la venta y ha puesto fecha para finalizarla: febrero de 2020. En dos meses.

La otra venta que pretende reactivar es la de la que fue sede de los servicios centrales de Caja España, el edificio del Portillo, en León. Un enorme conjunto de edificaciones hoy prácticamente vacías, sin posibilidades de ocupación aparente (a pesar de haber rechazado algunas atractivas ofertas recientes) y que supone para la entidad un coste difícilmente asumible.

En pleito

En ambos casos los procesos de venta se ven lastrados por la demanda judicial que Fundos presentó a principios de este año contra Unicaja Banco, en la que le reclama que le reintegre una parte relevante del patrimonio (inmobiliario, artístico y documental) que era parte de la actividad de las antiguas obras sociales y montes de piedad, y que el banco con sede en Málaga conserva, o modificó las escrituras de segregación originales para hacerse con parte de él, coincidiendo con el período en el que Azuaga fue presidente también de Banco Ceiss (el resultado de la fusión de Caja España y Caja Duero). Una situación que hace que cualquier posible comprador tenga sobre la operación la amenaza final de una resolución judicial en contra de sus intereses.

El caso es que Unicaja ha puesto fecha para cerrar la operación de venta de la sede de Marqués de Villamagna, que gestiona Colliers y que prevé vender (previsiblemente a un fondo de inversión) en los 90 millones de euros que pide desde 2016 por un edificio de cinco plantas de oficinas que suman 4.400 metros cuadrados, de un total de 7.000 metros de edificación total que incluyen tres plantas de uso comercial. Actualmente Unicaja ocupa las plantas cuarta y quinta, que pretende seguir utilizando en régimen de alquiler cuando se produzca la venta.

El edificio fue reformado en 2011, no sin polémica, ya que la compra de la sede de Villamagna por parte de ex directivos de Caja Duero fue investigada por pagar un sobrecoste, y luego el estado real del edificio exigió una inversión en rehabilitación de más de 8 millones de euros adicionales.

El problema es que Fundos reclama judicialmente la propiedad de la sala de exposiciones de este edificio, que pertenecía a la Obra Social de Caja Duero y que es uno de los bienes omitidos en la Escritura de Segregación que en 2011 separó los activos financieros del Banco Ceiss del patrimonio que debía recibir la heredera de las obras sociales, Fundos. La fundación insiste en que parte de los activos propiedad de la Obra Social, entre ellos esta sala de exposiciones, no se mencionaban específicamente en la escritura de segregación porque en ella misma se recoge que «opera la transmisión en bloque o por sucesión universal, y el detalle [...] no supone que la omisión de los restantes bienes pueda interpretarse en el sentido de que de que formen parte del patrimonio segregado» en favor del banco.

33 inmuebles

Fundos reclama la propiedad de 33 inmuebles que se encuentran en esta situación, ya que considera que forman parte del patrimonio de las antiguas obras sociales, y por tanto son de su propiedad, y no del banco con sede en Málaga.

En el caso de la antigua sede de los servicios centrales de Caja España en el Portillo la situación es distinta, pero igualmente puede desincentivar cualquier intención de compra por parte de los inversores. Los edificios que forman parte del complejo sí son propiedad del Unicaja Banco, que absorbió a Banco Ceiss. Sin embargo, el terreno sobre el que se encuentran (más de 90.000 metros cuadrados, 38.000 de ellos de superficie construida) es propiedad de la Fundación Obra Social. Una división de la propiedad que complica cualquier operación de venta, máxime cuando las diferencias se encuentran ya inmersas en un procedimiento judicial que tiene fecha en los juzgados leoneses para el próximo mes de febrero, en apenas mes y medio.

En abril del año pasado varias empresas, parte de ellas ubicadas en el Parque Tecnológico de León, negociaron con Unicaja una oferta para convertir el complejo del Portillo en un ‘hub’ de empresas TIC, lo que no sólo solucionaría los problemas de espacio que aquejan ya a varias sociedades del sector en el espacio de Armunia sino que atraería nuevas propuestas inversoras punteras al polo tecnológico leonés. Unicaja mostró en principio interés, pero la falta de respuesta acabó abortando esta posibilidad que hubiera resuelto un doble problema: una salida para el enorme edificio de la antigua caja, y una solución para las empresas TIC, que habría sumado nuevos proyectos.

Solución extrajudicial

Lo cierto es que, después de muchos meses en los que Unicaja Banco se negó primero a alcanzar una solución extrajudicial para evitar el proceso (según consta en la denuncia) y más tarde rechazó todos los argumentos presentados por la fundación, en las últimas semanas ha iniciado un acercamiento a la heredera de las obras sociales con la intención de alcanzar, esa vez sí, un acuerdo entre ambas partes que evite un conflicto en los juzgados. De momento ha sido sólo eso, un acercamiento, porque no se ha producido negociación alguna que permita avanzar en las diferencias.

En los últimos meses Unicaja Banco está realizando numerosas operaciones para deshacerse de parte de sus propiedades y sociedades, para intentar incrementar su tasa de eficiencia (el equilibrio entre los gastos y los ingresos).