El ahorro acumulado y la búsqueda de inversión aceleran el gasto en vivienda

Es un fenómeno generalizado al que no es ajeno León: crece la demanda de vivienda y suben también los precios. Aunque el confinamiento y los primeros meses de pandemia retrajeron algunas decisiones de compra, el año que acaba de terminar ha retomado con ímpetu la actividad en el sector inmobiliario. Marcada, eso sí, por decisiones de inversión más que por las necesidades de los nuevos hogares, que tienen cada vez más difícil acceder a una vivienda.

El caso es que en los nueve primeros meses de 2021 la compra de viviendas creció en la provincia un 17% sobre el mismo período de 2019 (en plena recuperación, antes del traspiés económico de la pandemia). Hasta octubre los leoneses gastaron 316 millones de euros en la adquisición de pisos y casas, un 22,5% más que los 258,4 millones destinados a este fin en el mismo periodo de 2019. Un ejercicio que, en todo caso, terminó con unas ventas acumuladas de 369,2 millones de euros, ya que igual que había ocurrido el año anterior el último trimestre se impulsaron con fuerza las compras. Incluso 2020, con la situación del covid, cerró en la provincia con unas ventas de más de 353 millones de euros, según los datos del Ministerio de Movilidad, Transportes y Agenda Urbana, que engloba las competencias de vivienda.

Una situación que se evidencia también en la contratación de hipotecas: entre enero y octubre pasados se contrataron 2.082 en la provincia, 314 más que en el mismo período del año anterior, un 18% de crecimiento. El importe de estos préstamos creció de manera más importante: casi 189 millones el año pasado, frente a los 153 de 2019, un 23,4% más, según los datos del Instituto Nacional de Estadística. Aunque en el conjunto de 2020 las hipotecas firmadas ya registraron un fuerte crecimiento: más de 193,5 millones (y 2.104 contratos).

Una situación favorable

León no es de las provincias donde primero se ha acelerado el mercado de la vivienda, ni una de las que registran mayores incrementos en el precio de los inmuebles, pero los datos muestran con claridad un cambio en el sector residencial que se está acelerando en los últimos meses. Y que previsiblemente se mantendrá en un futuro inmediato: hay una clara demanda y una oferta que suma dificultades para desarrollar las promociones.

Hipotecas

Entre enero y octubre se firmaron 2.082, por 189 millones de euros. Un 23,4% más que en 2019

Eso tira al alza de los precios. Junto con un escenario que reúne elementos a favor de esta reactivación del consumo: durante la pandemia las familias que no han sufrido en el empleo han incrementado de forma sensible sus ahorros, mientras el euríbor se ha situado por quinto año consecutivo en negativo, lo que impulsa la concesión de crédito en condiciones muy favorables. Los tipos de interés históricamente bajos convierten a la vivienda en una inversión atractiva, con una rentabilidad interesante también en el mercado del alquiler. A pesar de la presión de la inflación, de momento parece que no hay que temer que el Banco Central Europeo retire los estímulos a la economía, y el incremento de tipos no será inminente.

En todo caso, la mayor parte de las hipotecas de los últimos tiempos se han firmado a tipo fijo, lo que da seguridad a los compradores (el estallido de la burbuja de 2008 se produjo en buena parte porque las condiciones de financiación se deterioraron seriamente). Además los bancos son hoy mucho más prudentes con a concesión de créditos.

Las hipotecas firmadas el año pasado en la provincia se formalizaron por una media de casi 91.000 euros, frente a los 86.500 de media de 2019, antes de la irrupción del covid. Lo que confirma el incremento del precio de la vivienda en la provincia.

Con la previsión de datos actuales el mercado inmobiliario local se sitúa en niveles de hace una década en lo que a valor de las ventas se refiere. Muy lejos de los años anteriores al estallido de la burbuja inmobiliaria. En 2007 las compraventas de pisos en la provincia se cerraron con un gasto de 1.183 millones de euros, tres veces más que actualmente.

El mercado aún se mantuvo en niveles altos de ventas un tiempo, hasta que tocó fondo con los años más duros de la crisis: en 2013 las ventas no alcanzaron los 200 millones de euros.

El número de viviendas que se compraban en 2007 (9.682 en la provincia), y también en cifras muy altas en los ejercicios anteriores (8.607 en 2006 y 7.612 en 2005) se desplomó hasta las 3.753 de 2013. Un volumen de ventas que se recuperó en 2018 y ya se superó en 2019; aunque en 2020 el confinamiento y la paralización de la economía rebajaron las ventas de nuevo hasta algo menos de 3.800 viviendas. Con los datos de los tres primeros trimestres de 2021 parece que esa cifra se va a superar de nuevo ampliamente.

La rehabilitación

Si las preferencias de las familias ahora se vuelcan hacia lugares con espacios más amplios, las de los inversores siguen mirando al centro de la ciudad. Ahí la obra nueva escasea, aunque en los últimos meses se han multiplicado los proyectos de rehabilitación de inmuebles antiguos, que forman el mercado más importante para este tipo de demanda. Tanto la que apuesta por los pisos turísticos como la que se inclina por la inversión y por el alquiler.

El sector de la construcción tiene que hacer frente ahora al encarecimiento del precio de los materiales y la falta de suministro, así como a las dificultades para encontrar mano de obra cualificada.