Comprar piso vuelve a pasar por el banco, aunque más de la mitad se pagan al contado

El mercado inmobiliario leonés demuestra un año más que su dinámica fluye lejos de las tendencias más llamativas que marcan las grandes ciudades y sus necesidades, sus ofertas y sus déficits. 2023 se planteaba como un ejercicio especialmente complejo para la venta de viviendas, marcado por el encarecimiento de las hipotecas con la presión de los tipos de interés y las crecientes dificultades de muchas familias para acceder a la financiación; también por la precaución de los promotores para poner en el mercado nuevas propuestas ante la situación de incertidumbre económica.

Pues bien, la venta de viviendas en la provincia el año pasado no alcanzó los niveles de 2022, un año récord en los últimos ejercicios, desde bastante antes de la irrupción del covid. Sin embargo, el descenso en las adquisiciones inmobiliarias es mínimo, si se tienen en cuenta tanto las condiciones adversas a decisiones inversoras de este tipo en los últimos meses como el retraso en las decisiones de compra que implica el anuncio de la relajación de los tipos de interés de cara a los próximos tiempos.

En todo caso la cifra de ventas en 2023 cayó un 6,4% en León respecto al ejercicio anterior. Cuyas ventas estaban muy por encima de las cifras registradas en los ejercicios anteriores, incluso en los de recuperación económica previos a la pandemia.

2023 cerró en León con 4.239 viviendas vendidas, 289 menos que el año anterior, pero por encima de los ejercicios previos, en los que desde hacía años no se superaban las ventas de 4.000 pisos. Menos de una cuarta parte de estas viviendas adquiridas fueron nuevas (hay que tener en cuenta que estadísticamente sólo se consideran de este tipo a las que llevan menos de un año en el mercado. En total se vendieron en León el año pasado 903 viviendas nuevas y 3.336 usadas (las que tienen más de ese tiempo construidas». Más del 93% de ellas son de promoción libre. Las viviendas protegidas (301) fueron más también que en los ejercicios anteriores, a excepción de 2022, con un pico de 318 casas.

Las cifras de ventas, pese al descenso del año pasado, superan con creces las que se registraban antes de la pandemia. En 2019 fueron 3.245 los pisos que se compraron, 787 de ellos nuevos, en pleno período de recuperación económica. Las ventas están en todo caso muy lejos de las que se registraban antes de la Gran Recesión: en 2007 los leoneses compraron 7.982 viviendas, de las que 3.367 eran de nueva construcción.

Los datos nacionales

A nivel nacional el año pasado la compraventa de viviendas disminuyó el año pasado un 9,7% tras dos años creciendo a doble dígito. Aún así, en el ejercicio se registraron 586.913 operaciones, según datos del Instituto Nacional de Estadística (INE), en lo que es la segunda cifra de ventas más elevada desde 2008 después de la registrada en 2022.

En 2022 y 2021 las compraventas registraron aumentos del 14,8% y del 34,8%, respectivamente. La vivienda usada, que sigue representando más del 80% de las operaciones, retrocedió el año pasado un 10,8% respecto al año anterior, llegando a 476.019 ventas.

Es la vivienda nueva la que aguanta mejor la comparación respecto a 2022 y disminuye solo un 4,8%, con 110.894 ventas. El número de viviendas libres transmitidas por compraventa en el año disminuyó un 9,5% en el año 2023 y el de protegidas un 12,1%.

Si 2023 no dejó en León un drástico descenso en la compraventa de viviendas, sí reflejó claramente las dificultades de la financiación para adquirirlas. El porcentaje de hipotecas firmadas cayó el año pasado en la provincia un 16,5%, hasta las 2.339, lo que supone que un 45% de los pisos que cambiaron de dueño en los últimos meses acudió a las entidades para financiarse. Un 55% de las compras, en cambio, se hicieron en pagos directos, sin necesidad de hipotecarse.

Mientras esta fórmula de compras a tocateja ha registrado a nivel nacional máximos históricos en los últimos meses, en la provincia viven un significativo descenso en los últimos cuatro años. Si en 2020, el año de la pandemia, la compra de viviendas sin cargas financieras suponía un 66% sobre las hipotecas firmadas, lo que implica que sólo un 34% de las compras se negociaban con préstamos del banco; el año pasado la cifra de adquisiciones sin intermediación bancaria fue del 55%, once puntos menos.

Las cifras contrastan claramente en todo caso con las que se registraban antes del estallido de la burbuja inmobiliaria. En 2007 fueron 7.928 las viviendas que se compraron en León, aunque entonces se firmaron 11.916 hipotecas sobre estos pisos y casas. En aquellos años el número de operaciones financieras prácticamente duplicaba a las compras, porque se realizaban hipotecas sobre los inmuebles para financiar otro tipo de gastos familiares o empresariales, sin que implicaran su venta. Era una práctica habitual hasta que estalló la Gran Recesión.

La tendencia demográfica de la provincia de León marca claramente las fórmulas de transferencia de la vivienda. La compraventa es desde luego la principal operación a la hora de cambiar de titular un piso, pero los que se reciben a través de herencias muestran una tendencia creciente. Que curiosamente se frenó precisamente en 2020, el año más duro de la pandemia, pero que se está acelerando con fuerza en los dos últimos ejercicios.

El año pasado, según los datos del Instituto Nacional de Estadística (INE), cambiaron de manos 8.299 viviendas en la provincia. De ellas 4.239 fueron compradas; pero otras 2.279 se transfirieron por herencia, una cifra que duplica a la de por ejemplo 2007, antes de la crisis financiera. Con altos y bajos en los últimos años, las viviendas que cambian de manos a través de las herencias en León viven una clara tendencia al alza. El envejecimiento de la población es claro en este proceso.

Otro dato de tendencia en cuanto al cambio de propiedad de las viviendas es la evolución de las donaciones. Los vaivenes normativos en función del signo político de las autonomías, que tienen la competencia en este campo, disparó las donaciones de vivienda en los ejercicios de 2021 y sobre todo de 2022 (286 y 353 casos, respectivamente, frente a los entre 70 y 80 de los años anteriores. En 2023 la cifra se relajó un poco, hasta las 250 donaciones.