«Iremos a un modelo menos basado en el ladrillo, pero hay que gestionar el tránsito»

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A José Manuel Galindo Cueva, presidente desde el pasado mes de octubre de la Asociación de Promotores Constructores de España, le preocupa transmitir a la sociedad la importancia del sector para la buena marcha de la economía. Considera que quienes se dedican al negocio inmobiliario han estado «un poco demonizados, siempre con la marca de haber ganado mucho dinero». Advierte de que a nadie le interesa un desplome en los precios de la vivienda: «El 90% de las familias son propietarias». Aboga por recuperar la cordura; aunque reconoce que la dependencia del ladrillo ha sido excesiva.

-”Tras su elección abogó por sentar las bases de un nuevo orden inmobiliario. ¿Cuáles son esas bases?

-”Unas bases no sólo para el negocio inmobiliario, sino para el conjunto de la economía. Hemos vivido una época de poca percepción del riesgo y mucha liquidez en el sistema financiero, con enormes apalancamientos de las empresas. Parecía que el que no se endeudara era tonto y se olvidaron las fórmulas tradicionales del negocio, el contar con recursos propios. Además, como funcionaba muy bien todo el mundo se sentía capaz de hacer una promoción o una cooperativa; entraron en el sector muchos que no conocían bien el negocio. Así que se producirá un ajuste en el número de empresas. El nuevo orden será de menos riesgos y más fundamento, y también más concentrado en número. Y, desde luego, como ocurre siempre, quienes hayan sido más ortodoxos en las prácticas tienen mayores posibilidades de salir adelante.

-”¿Ese es el debate que hay ahora dentro del sector? Y ¿qué soluciones proponen?

-”El debate ahora es sobrevivir. Hay dos debates: uno individual y otro sectorial. En el primero, cada uno tiene que ser muy realista con su situación, y buscar con las entidades financieras un acuerdo de colaboración. A ellas tampoco les interesa quedarse con un paquete de riesgo excesivo, y al final es el promotor el que sabe gestionar este negocio. Desde el punto de vista sectorial la crisis no sólo es inmobiliaria, sino financiera, económica y social. Comparto con las administraciones el rechazo a ayudar a un sector en crisis, pero también les pido que nos ayuden porque así ayudan a la economía. El retorno más fácil de las ayudas es el de la construcción, así que las medidas más eficaces serán las que se destinen a esta actividad.

-”Sin embargo se oyen cada vez más voces abogando por un nuevo modelo económico que no se base en el ladrillo.

-”Yo comparto esa idea. No puede ser que un 18% del peso económico esté en el sector residencial, pero hemos generado riqueza y empleo. Y ahora no podemos pasar inmediatamente a un escenario mucho más bajo, porque sería tremendamente traumático. Lo que hay que hacer es aproximarnos a una estructura productiva menos apoyada en el sector inmobiliario, algo razonable porque no es sostenible produccciones de 700.000 viviendas todos los años. Pero tenemos que gestionar el tránsito, tienen que surgir otros sectores capaces de reequilibrar esta estructura económica, que no debe ser demonizada. Gracias a ella España es más rica, ha convergido, las familias tienen más recursos. La solución de la crisis, si se ha originado en el sector inmobiliario, tiene que pasar también por este sector.

-”¿Comparten la previsión de un desplome en los precios de la vivienda?

-”Para nada. Tenemos un escenario de productos heterogéneos que no son comparables. Pero siempre hay un límite objetivo a la bajada de precios, que es el 20% de recursos propios que el promotor pone. El 80% es la financiación hipotecaria. Lo que no tiene sentido para un promotor que tiene que devolver la deuda es poner dinero de su bolsillo. En cualquier caso siempre es necesaria la financiación, si no la hay no tiene sentido hablar de precio. De ahí el convenio que la asociación ha firmado con el Banco Santander: los promotores bajan hasta el 20% y se libran de la deuda; y el banco financia el resto al 100% a 35 años.

-”Las medidas que están tomando las administraciones públicas, ¿están siendo eficaces?

-”Han tenido muy poca virtualidad, no se ha conseguido prácticamente nada. La banca lo que pide no es sólo liquidez, sino que se asuman riesgos. Las líneas de crédito han puesto liquidez, pero nada más, no es suficiente. Y a los planes de vivienda les falta concretar objetivos como la finalidad del suelo, la financiación y que los precios sean realistas para que el promotor pueda hacerlo a los precios del suelo que en su día adquirió. También se puede llegar a compromisos como incremento de edificabilidad o de paso de vivienda libre a protegida.

-”La vivienda protegida se plantea como una solución.

-”Lo sería si pudiera hacerse, si hubiera suelos y si se financiara.

-”¿Qué papel juegan las entidades financieras en esta crisis?

-”Importantísimo. No hay promoción si no hay financiación, ellas tienen la disponibilidad del crédito. Pero ahora tienen problemas no tanto de liquidez como de solvencia propia. Su exposición es muy grande al sector inmobiliario. De los 1,8 billones de crédito, 1,1 billones está vinculado a este negocio; y más de 600.000 millones son créditos a particulares, el resto al promotor. No quieren incrementar este riesgo porque penaliza su solvencia. Como paso previo para el reinicio de la actividad es indispensable sacar el stock y liberar crédito promotor. Este dinero tiene vocación de rotación, se mueve para financiar nuevas promociones.

-”El de la construcción es un sector marcado en su evolución por los dientes de sierra. ¿Volveremos a ver crecimientos y precios como los que ha habido hasta ahora?

-”Seguro. El sector se caracteriza por los dientes de sierra porque el bien que producimos tarda tres años en la construcción y cinco desde que se compra el suelo. Hace siete años quién podía haber previsto la situación actual. Además, es un sector procíclico, genera un círculo virtuoso de riqueza, empleo, compra de vivienda,... O todo lo contrario: no se vende, destruye empleo,... Siempre habrá un desajuste entre oferta y demanda; y dentro de unos años volveremos a ver cómo se necesita construir más para la demanda que se genere.