Qué pesa más en el precio de un piso usado

El boom inmobiliario no cesa, ni bajo las amenazas de estallido de la supuesta burbuja ni bajo la presión de unos precios que suben muy por encima de lo que los expertos consideran asumible, y desde luego muy por encima de lo que hasta ahora se suponía razonable. El fenómeno de la venta de viviendas ha despertado un gran interés por conocer cómo funciona este mercado, entre otros en el profesor José García Díez, que enseña Matemáticas y Estadística en el Instituto de Enseñanza Secundaria Juan del Enzina, en León. Autor de otros estudios estadísticos, como el que realizó sobre el mercado editorial a nivel nacional; y de algunos libros para solución de problemas matemáticos destinados a los estudiantes, se ha propuesto ahora descifrar los entresijos del mercado de vivienda usada en la ciudad de León y su entorno. Después de un minucioso (y nada sencillo) trabajo de recogida de datos en las agencias inmobiliarias de la ciudad, este estadístico y su equipo han realizado un informe en el que se recogen algunas conclusiones llamativas sobre aquellos parámetros que tienen una mayor influencia en el precio que se paga por una vivienda de segunda mano; así como sobre las zonas donde los pisos en venta son más grandes, más antiguos o más caros, entre otros conceptos. Estudio del mercado inmobiliario en León recoge, puestos a ser curiosos, incluso datos sobre el número de terrazas, baños o habitaciones de los pisos según las zonas; o sobre la importancia del tipo de calefacción sobre el precio final de la vivienda. El objetivo final de este informe no es otro, según García, que «conocer el estado actual del mercado de la vivienda en León, para poder orientarnos y tomar decisiones al respecto. Y, además, conocer las características de las viviendas en el mercado según la zona de la ciudad». Las claves El estudio realizado por el profesor de matemáticas leonés da algunas de las claves que más influyen en el precio de un piso de segunda mano en la capital y sus alrededores. Resulta llamativo, por ejemplo, que el tamaño de la vivienda, el número de habitaciones y los años que tenga el edificio sólo condicionen la mitad del precio final del inmueble. Otro tanto del precio depende de factores que podría pensarse que son menos importantes a la hora de cuantificar su valor, como son la zona donde se encuentra, el tener plaza de garaje, una cocina amueblada, el estado general de la vivienda o el tipo de calefacción con el que cuenta, algo que adquiere gran importancia en una ciudad de las características de León. Desde el punto de vista estadístico, algunas de las conclusiones que ofrece el estudio pueden resultar evidentes a cualquier comprador, pero otras no dejan de llamar la atención. Por ejemplo, resulta evidente que a mayor superficie del piso mayor es su precio, o que a mayor número de habitaciones también se incremente la cantidad a pagar. Algo más del 40% del precio depende de estos factores; aunque el número de habitaciones, sin tener en cuenta la superficie, sólo supone una variación del 5% de lo que finalmente se paga. Pero otras características del inmueble, como por la antigüedad que tenga, sólo condicionan en un 3% el valor total de la vivienda. Estudio del Mercado Inmobiliario en León concluye que los pisos más antiguos que ofertan las inmobiliarias están en los barrios de Pinilla, El Egido y San Mamés; mientras que los más nuevos están en Navatejera, Eras de Renueva y La Virgen del Camino. La edad media de la vivienda usada en venta en la ciudad y su entorno es de casi 15 años; y destaca que tres cuartas partes de los pisos que se ponen en el mercado tienen menos de 20 años. Destaca también que las zonas más caras por su ubicación son también las que ofrecen pisos de mayor tamaño. Así, las localizaciones donde las viviendas tienen una mayor superficie son La Chantría y el centro. En cambio, las zonas donde los pisos son más pequeños en general son Armunia, San Francisco y La Palomera. Haciendo una media de la superficie de las viviendas de segunda mano en venta resulta que el tamaño más frecuente ronda los 90 metros cuadrados. Al margen de la superficie, los pisos que ofrecen un mayor número de habitaciones se encuentran en las zonas del Crucero y Polígono 58; mientras los que están menos compartimentados se encuentran en Navatejera, San Francisco y La Palomera. Aún así, el número medio de habitaciones por piso en venta supera las tres (sin contar con la cocina y el salón). El estudio dirigido por José García destaca otra serie de variables que permiten conocer la tipología de las viviendas de alrededor de 15 años en la capital leonesa y los municipios de su alrededor. Por ejemplo, seis de cada diez pisos sólo tienen un baño, y otros dos de cada diez tienen dos. El resto tienen un baño y un aseo (salvo un pequeño grupo con más de dos baños). Aunque se ha convertido en un elemento casi imprescindible para la adquisición de la mayoría de las viviendas, entre los pisos de segunda mano en León sólo la mitad ofrecen plaza de garaje. Por otro lado, tres de cada diez tiene terraza. La calefacción, como reconoce el estadístico, es un factor determinante a la hora de fijar el precio de los pisos en la capital. Según el informe, una cuarta parte de las viviendas usadas cuenta con calefacción de gas natural, que ha ganado mucho terreno en los últimos años; mientras que dos de cada diez utilizan el gasóleo. Las calefacciones de carbón han quedado reducidas a un porcentaje prácticamente testimonial, de forma que apenas siete de cada cien viviendas sigue utilizando este sistema. Pero los tipos de calor menos frecuentes en la ciudad son los acumuladores y el propano.