Malos tiempos para subasteros

Adjudicado por 30.000 euros. Un buen piso en un buen barrio, seguramente el sueño de una vida. Pero la hipoteca fue impagada, el banco embargó el inmueble, salió a subasta por el valor de la deuda pendiente y se entregó en una puja pública. Lo habitual es que la falta de subasteros, ahora llamados postores o inversores, vuelva a dejar la vivienda en manos del banco por una cantidad más que interesante, siempre por debajo del valor del mercado pese a la sobrevaloración generalizada que arrastran la mayoría de los inmuebles. La epidemia del desempleo está teniendo consecuencias dramáticas para decenas de familias leonesas. Sólo como referencia, durante el presente mes están señaladas un total de 47 subastas en los Juzgados de León derivadas de procedimientos tramitados por la vía civil, social y de lo contencioso-adminitrativo, «casi todos, la inmensa mayoría, de embargos sobre viviendas», advierten en la oficina judicial. Y no sólo eso, sino que un somero repaso a la documentación de acceso público que registra los bienes a subastar en las próximas semanas desvela que un mismo expediente puede incluir dos, seis o diez viviendas, como está ocurriendo con los embargos a promotores inmobiliarios.

Desde el año 2007, el goteo ha sido creciente y constante. Los datos recabados por los Juzgados de León desde que se inició la crisis indican que 1.991 bienes hipotecados, casi siempre vivienda habitual, han sido embargados como consecuencia de ejecuciones solicitadas por las entidades de crédito. El año 2011 cerró con 385 ejecuciones hipotecarias frente a las 184 que se registraban cuatro años atrás. En el 2009 y el 2010 se alcanzó un pico en la etapa reciente, con 551 y 537 ejecuciones hipotecarias, respectivamente. Además, durante ese mismo periodo de cuatro años se dictaron 2.228 alzamientos.

Lo que en otros momentos daría margen a la especulación, ahora es un mercado inerte, prácticamente en manos de una élite privada, pero también en clara desventaja con los bancos. «Si una entidad está interesada en un determinado inmueble no lo tiene difícil para quedárselo», afirman fuentes cercanas al mundo de las subastas. Lo tienen tan fácil como no financiar un piso que no sea de su bolsa inmobiliaria o, si lo hacen, a cambio de condiciones imposibles. También tienen una posición ventajosa porque la red de subasteros o inversores que se han dedicado durante años a la especulación inmobiliaria es cada vez más reducida. «No pujan, en primer lugar, porque ya no son capaces de vender los pisos que tienen. Y, después, porque los bancos tienen sus tácticas», explica la misma fuente.

De toda la vida

Las argucias forman parte de las subastas desde que son subastas. Hay limitaciones legales que han moderado la especulación, pero, hoy por hoy, los apostadores pueden seguir utilizando la imaginación para llegar hasta el último peldaño de la normativa y seguir sacando beneficio. Aunque hay situaciones que han quedado para la historia, como recuerdan en el servici judicial que tramita estos expedientes. Ya no parece posible la práctica habitual de que dos postores que han pactado previamente ofrezcan una cantidad ínfima y otra excesiva por un mismo bien, de manera que los demás pujadores de la sala desistían ante la escandalosa oferta de uno de ellos. Lo que no sabían es que si no formalizaba el pago en cuestión de días, el bien subastado pasaba a la siguiente oferta, que era notablemente inferior. Desde el 2010, esta forma de sortear las leyes se ha zanjado, aunque no erradicado.

Adelantar el 20%

Desde que se aplica la reformada Ley de Enjuicimiento Civil, una de las condiciones que se exige a los postores para tomar parte en la subasta es que depositen previamente el 20% del valor que se haya dado a los bienes. Pese a esta exigencia contemplada en el artículo 669 de esta ley, muchas veces compensa hacer el pago de esa cantidad y perderla si la oferta admitida por el banco es ínfima, algo que no suele ocurrir porque, en ese caso, para las entidades financieras es más ventajoso quedarse con el inmueble que aceptar una cantidad muy alejada de la deuda que ocasiona el embargo. No obstante, se trata de una práctica muy perseguida, puesto que el hecho de no cumplir el contrato previamente firmado permite a la autoridad judicial iniciar acciones contra el apostador.

Ya hay señaladas subastas hasta el próximo mes de febrero. El tablón de anuncios de la planta primera de los Juzgados de León está repleto. Varios tomos de acceso público clasifican por meses las subastas pendientes de ejecución. Hay decenas de edictos que anuncian subastas. Pero hasta llegar aquí, hay un proceso largo y traumático para cualquier propietario embargado. Una vez pasados tres meses sin pagar las cuotas de la hipoteca, la entidad financiera debe realizar un aprovisionamiento en el Banco de España por el total de la deuda. A continuación se envía un requerimiento notarial o un burofax con acuse de recibo a todos los deudores, informándoles que se procede al procedimiento ejecutivo.

Duro proceso

Tras el cierre anticipado de la operación, se presenta el caso ante el Juzgado, el juez comunica la ejecución de la hipoteca a los deudores y el bien sale a subasta por la cantidad que se refleja en el Registro. Se pone fecha a la subasta y ésta se produce. Si queda desierta, el banco se queda la vivienda para cubrir la deuda, pero en caso de que no sea posible, se adjudicará por una cantidad que puede quedar en la mitad de lo que se pedía. Cuando no se obtiene suficiente por el inmueble para cubrir la deuda más intereses de mora y gastos, el propietario debe la diferencia a la entidad financiera, situación que viene recogida en el artículo 671 de la ley de Enjuiciamiento Civil.

El caso más reciente y en el entorno más cercado conocido por la opinión pública es el de la joven ponferradina de 24 años que será desahuciada próximamente del piso por el que lleva pagando una cuota de 700 euros desde que cumplió los 18 años. Tiene un hijo de tres años y el banco, en respuesta a la solidaridd que despertó el caso de Laura, aceptó la dación en pago que inicialmente no asumía. Ella se siente «feliz» por no arrastrar una deuda de por vida. Laura es una del aproximadamente medio millar de leoneses que este año pasará por la misma situación.