El tiempo de venta se prolonga

Más de la mitad de las operaciones de compraventa de viviendas que se registraron en el 2004 fueron sobre pisos de segunda mano, un fenómeno que evidencia el peso determinante de la vivienda usada en el mercado inmobiliario. Además, las transacciones e hipotecas sobre las viviendas antiguas se incrementan en las épocas de auge inmobiliario, mientras que en los últimos años del boom inmobiliario se detecta un incremento progresivo del número de viviendas nuevas pendientes de venta. «Un hecho que confirma el alargamiento del periodo de venta de las viviendas observado recientemente», según concluye el informe Patrimonio inmobiliario y balance nacional de la economía española. 1991-2004 , elaborado por la Fundación de las Cajas de Ahorro (Funcas). Este informe refleja cómo la oferta de viviendas nuevas se incrementa cuando se intensifica el crecimiento del precio de los pisos, y desciende cuando lo hacen también los precios. «La evolución de los precios y las cantidades observadas en el mercado inmobiliario subraya su condición de mercado de bienes patrimoniales, en el que se invierte como depósito de valor y fuente de rentabilidad», explican los analistas de Funcas. Así, cuando las expectativas de beneficios y de dinero que llega al mercado inmobiliario decaen, aumenta el stock de inmuebles que se encuentran en venta. En cualquier caso, esta situación no suele traducirse en bajadas de precios «tan marcadas como las que se aprecian en las bolsas de valores». En este cálculo de las situaciones del mercado inmobiliario tienen que ver también los índices de precios que se elaboran a través de tasaciones, que son los que habitualmente se hacen públicos. Según las cajas de ahorros, estos índices son «poco sensibles a las crecientes rebajas de última hora que se ven obligados a hacer los vendedores más necesitados» de dinero. Compraventa y financiación Otro de los fenómenos más llamativos del mercado inmobiliario en los últimos tiempos, detectado por el informe sobre patrimonio de Funcas, se refiere a la revalorización de la vivienda y las fórmulas de financiación. «La principal fuente de financiación de las compras de vivienda procede de los ingresos derivados de la venta misma de viviendas, que otorga notables plusvalías que sus propietarios revierten mayoritariamente en el mismo sector». Una situación que además, según el informe, favorece al resto de los gastos de consumo que acompañan a la compraventa de vivienda; y desarrolla el conocido «efecto riqueza». Según el análisis de las cajas de ahorros, en los últimos dos años (2003 y 2004) los préstamos han pasado a ser la segunda fuente de financiación en importancia en las compras de vivienda, «tras haber ido desviándose a ese fin una parte importante del ahorro de los hogares, en detrimento de la inversión en activos financieros. Como consecuencia de ello las operaciones financieras netas de los hogares se fueron reduciendo hasta volverse negativas en el último año».