Políticas de vivienda

LA FORMACIÓN de la llamada «burbuja inmobiliaria», que ha elevado exorbitantemente el precio de las viviendas hasta volverlas inaccesibles para un sector mayoritario de la sociedad, se ha debido a un conjunto de causas concurrentes, que son bien conocidas. Entre ellas, el espectacular crecimiento de la demanda provocado por la reducción de tipos de interés; la inveterada preferencia de los españoles por poseer una vivienda en propiedad (y no en alquiler, como en muchos otros países europeos); la atribución de la competencia sobre el urbanismo a las comunidades autónomas -conforme a una famosa y criticada sentencia del Tribunal Constitucional-, que ha impedido al Estado adoptar medidas correctoras de carácter general en esta materia; la utilización de la subasta del suelo público por los ayuntamientos como vía fundamental de su financiación; la inversión inmobiliaria como refugio del «dinero negro» (y también del blanco, dadas las recientes crisis de los mercados mobiliarios); la tradicional desprotección del arrendatario frente al arrendador, que, unida a la baja rentabilidad del alquiler de los inmuebles, ha disuadido a muchos propietarios de alquilarlos, etcétera. Todo ello unido a una larga etapa de prosperidad económica y a una demanda adicional provocada por la llegada de gran número de inmigrantes que van integrándose y requiriendo habitación, ha dado lugar a la situación actual, insostenible. La vivienda está hoy objetivamente sobrevalorada -cuando menos, en un 20%, según los especialistas-. Y existe el riesgo objetivo de pinchazo de la mencionada «burbuja», lo que produciría el desmoronamiento del «efecto riqueza» que constituye hoy uno de los pilares del consumo, que asimismo es uno de los factores del crecimiento. En estas circunstancias, la política gubernamental -que debe intentar a medio plazo recuperar competencias urbanísticas, con el fin de conseguir que cese la especulación institucional sobre el suelo y que se incremente sustantivamente la oferta- tiene tres vías de actuación para moderar las insostenibles tasas de crecimiento de los precios y evitar de este modo, mediante un «aterrizaje suave», el estallido de la «burbuja», que pondría en crisis a uno de los sectores que son hoy esenciales en la formación del PIB nacional. De un lado, incrementar la construcción de viviendas protegidas, con lo que, al tiempo que se tiende a equilibrar la demanda, se cumple la obligación social de facilitar habitación a sectores poblacionales que jamás podrían conseguir una vivienda en el mercado libre. De otro lado, estimular la generación de un activo mercado de alquiler para poner en oferta buena parte de los casi tres millones de viviendas vacías que hay en este país, lo que tendrá un efecto disuasorio sobre la demanda de viviendas en propiedad. Finalmente, modificar la política fiscal, que, al incentivar la adquisición de la primera vivienda, ha tenido una responsabilidad directa en la situación actual. El Plan de Choque anunciado el viernes por la ministra del ramo al término del Consejo de Ministros se orienta oportunamente en las dos primeras actuaciones. Se incrementará sensiblemente el número anual de viviendas de protección oficial (VPO), cuyos precios serán también razonablemente actualizados para otorgarles viabilidad; y se estimulará el arrendamiento mediante ayudas a la rehabilitación a los arrendadores, subvenciones a los arrendatarios y, probablemente, un sistema de garantías que otorgue mayor seguridad a tal relación contractual. Pero, si de verdad se quiere racionalizar el sector y generar un verdadero mercado de alquiler, inexorablemente tendrá que terminar actuándose asimismo sobre la fiscalidad, que es hoy el gran estímulo -patológico- de la demanda. No es razonable que se mantenga el actual sistema de desgravaciones en todas las escalas de renta, aunque, como es natural, habrá que respetar los derechos adquiridos por quienes ya se han embarcado en créditos hipotecarios confiando en la estabilidad del sistema. Ha de tenerse en cuenta, además, que el destino de grandes caudales de recursos hacia la adquisición de inmuebles, y no hacia el ahorro, limita grandemente la posibilidad de efectuar inversiones en otros sectores industriales de mucho mayor valor añadido que la construcción. La subida de tipos de interés en Europa, que parece inevitable si prosigue la lenta expansión actual, facilitaría probablemente este designio. Lógicamente, este asunto linda con la ardua cuestión del «modelo de crecimiento», que en España se basa actualmente en el sector construcción y en el consumo interno (todo ello lastrado sensiblemente por el sector exterior, dada nuestra baja competitividad). De ahí que las transformaciones hayan de hacerse lentamente y con prudencia para no provocar saltos en el vacío.