La vivienda ya tiene su nueva legislación

El proyecto de ley por el Derecho a la Vivienda, que permite a comunidades autónomas y ayuntamientos limitar el precio del alquiler, ha recibido hace unos días aprobación definitiva en el pleno del Senado tras un debate marcado por la cercanía de las elecciones municipales y autonómicas del 28 de mayo.

La norma es fruto de un pacto entre el PSOE, Unidas Podemos, ERC y Bildu y faculta a comunidades y ayuntamientos a limitar los precios del alquiler, lo que supone su punto más polémico.

Empezó a negociarse oficialmente en enero de 2021 y para su tramitación parlamentaria el Gobierno se alió con ERC y Bildu.

El Ejecutivo y sus aliados sostienen que es el instrumento legal necesario para conseguir un cambio de modelo en el que la vivienda se convierta en un derecho efectivo y no en un bien de lujo.

Entre las novedades está la limitación de precios de alquiler: las comunidades autónomas podrán declarar, por tres años prorrogables anualmente, un ámbito territorial como zona de mercado residencial tensionado, si el coste medio de la hipoteca o el alquiler más los gastos y suministros básicos debe superar el 30% de la renta media de los hogares o el precio de compra o alquiler haber aumentado al menos tres puntos por encima del IPC en los cinco años anteriores.

Los grandes tenedores de vivienda en zona tensionada deberán fijar la renta en función del sistema de índices de precios de referencia, mientras que el resto de propietarios de esas zonas no podrán subir los precios de los contratos vigentes durante tres años, aunque se les permite incrementarlos hasta un 10 % si han hecho obras de rehabilitación y mejora energética y de accesibilidad en los dos últimos años.

Otra de las claves de la nueva ley es que para los nuevos contratos que se firmen en esas zonas la renta no podrá ser superior a la del último contrato vigente en los cinco años anteriores, una vez aplicada la actualización anual, aunque sí podrá incrementarse el precio un máximo del 10% cuando el contrato se firme por un periodo de diez o más años o se establezca en él un derecho de prórroga por la misma duración.

La ley establece el concepto de gran tenedor y lo define como aquel propietario de diez o más viviendas o una superficie construida de más de 1.500 metros cuadrados, y de cinco o más si los inmuebles están en zona tensionada.

En cuanto a los incentivos fiscales a los arrendadores: la actual desgravación del 60% en el IRPF por rendimiento neto del alquiler de vivienda habitual pasa a ser del 50%, pero se modula hasta el 90% en las zonas tensionadas.

Para nuevos alquileres de viviendas a jóvenes entre 18 y 35 años, la reducción es del 70%, mientras que para viviendas protegidas y para casas rehabilitadas en los dos últimos años es del 60 %.

Además, se elimina el índice de precios de consumo (IPC) como índice de referencia para la actualización anual de la renta de los contratos y se fija un tope extraordinario del 3 % de subida en la actualización de todos los alquileres para 2024.

Se establece que podrá aplicarse una prórroga extraordinaria de un año en los contratos de arrendamiento por situaciones acreditadas de vulnerabilidad social o económica.

Los gastos de gestión inmobiliaria y formalización del contrato correrán a partir de ahora a cargo del arrendador y se prohíben los desahucios sin fecha y hora.

Además, los ayuntamientos podrán aplicar un recargo del 50% en la cuota del Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) a las casas que permanezcan desocupadas sin justificación más de dos años; del 100% si están vacías más de tres años y del 150% si el propietario tiene varios inmuebles desocupados en el mismo término municipal.

Para incrementar el parque de vivienda protegida en alquiler se establece la reserva del 40% del suelo urbanizable y del 20% en suelo urbano no consolidado. También se crea junto a la vivienda protegida la figura de la vivienda asequible incentivada, como aquella de titularidad privada con beneficios urbanísticos y fiscales destinada al alquiler a precios reducidos.